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2010年8月9-10日，中山市2010年各民主黨派負責人、無黨派人士代表暑期座談會在市政府會議中心109室召開，圍繞經(jīng)濟社會發(fā)展及“三舊”改造工作，推動中山新一輪發(fā)展，聽取意見和建議，集思廣益、共促發(fā)展。民進中山市委會周信主委、陳玉瓊副主委出席會議。
會上，周信主委代表民進中山市委會談中山“三舊”改造的對策。
周信認為，隨著工業(yè)化與城市化的快速發(fā)展，受規(guī)劃規(guī)模、年度建設(shè)用地計劃指標、生態(tài)環(huán)境容量的限制，土地成為最稀缺的資源。改造舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊，讓其發(fā)揮最大價值，是突破這一瓶頸的有效手段。
對中山來說，三舊改造是機遇也是挑戰(zhàn)。機遇是通過“三舊”改造，促進存量建設(shè)用地“二次開發(fā)”，可以提高土地利用效率，加大宜居城鄉(xiāng)建設(shè)力度；也是優(yōu)化環(huán)境、擴大投資、刺激消費、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，建設(shè)經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的新型城市的綜合性載體。
當前最大挑戰(zhàn)是時間緊，任務重，要將好事辦好，少留遺憾，至少是經(jīng)得起歷史的檢驗，就必須強調(diào)謀定而后動。為此，周信主委代表民進市委會就中山“三舊”改造談三點對策。
（一）放大、看遠，用宏觀戰(zhàn)略性思維思考“三舊”改造。
1．將“三舊”改造視為進一步明晰城市文化戰(zhàn)略定位、完善城市功能布局、形成城市風格特點、提升城市文化品位的重大契機，促使中山成為既文雅又精致，體現(xiàn)中山城市魅力。
2．努力實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益“雙提高”，把社會效益擺在首位，注重民生、宜居、品位，抑制某些沖動。
三舊改造一個重要的目的是資源置換，增加用地，提高土地利用率和產(chǎn)出率。單位用地的GDP的增加固然是重要的決策因素，但是，城市的發(fā)展不僅僅是經(jīng)濟的發(fā)展，更重要的是經(jīng)濟社會的全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展?！叭f”改造要成為提升經(jīng)濟發(fā)展層次、創(chuàng)造宜居環(huán)境和改善民生的重要抓手，要把人民群眾滿意不滿意、高興不高興作為衡量“三舊”改造成功與否的重要標準。
因此，必須以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，看到經(jīng)濟效益以外的全面效益。不能搞過度的商業(yè)開發(fā)，使原本零亂、擁擠的城市更加雜亂無章。應該多著眼于整體規(guī)劃，增加休閑廣場、公園等綠地公共休閑場所。這樣眼下的GDP雖然減少，但整個城市的、功能、形象、品位，市民的幸福指數(shù)將大幅提升。從長遠來講，會取得更大的回報。是要以民為本，多方共贏。
3．舊城鎮(zhèn)、舊村莊應該成為改造的重點，現(xiàn)代服務業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)應該成為發(fā)展的重點。
（1）三舊改造要著力于為現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展騰出空間
與珠三角其他城市相比，中山土地短缺的瓶頸問題更為突出，每年可用指標遠遠低于發(fā)展所需；另一方面，中山第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后，面臨著“調(diào)結(jié)構(gòu)”的發(fā)展要務。在這種情況下，中山抓住“三舊”改造良機，積極發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，提升傳統(tǒng)服務業(yè)，力促產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。盤活舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊，將這些資源綜合利用，發(fā)展我市現(xiàn)代服務業(yè)短板，以“三舊”改造為現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展騰空間。
近幾年我市服務業(yè)占經(jīng)濟總量比重大幅增加，外資企業(yè)大量涌入，亟需量大面廣的中介機構(gòu)提供優(yōu)質(zhì)高效的服務；此外，我市行政審批制度改革的深化和創(chuàng)新，也為中介機構(gòu)的發(fā)展提供了更廣闊的空間。但是，與國內(nèi)發(fā)達城市相比，我市中介服務業(yè)、金融服務業(yè)發(fā)展還存在著規(guī)模小、分布散、管理亂等差距，知名機構(gòu)不多，高端服務能力不足。通過改造，將舊廠房變成為服務業(yè)提供服務的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，此消彼長之下，中山城市環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展勢必躍升一個檔次。
（2）擴籠壯鳥與就地改造相結(jié)合，通過設(shè)立文化創(chuàng)作基地，集聚文氣，化育文人，傳延文脈，逐步形成文化中山、文雅中山。
“三舊”改造形式可以多種多樣，并不就是大拆大建，就地改造也是一種有效形式。例如，東莞市南城區(qū)在藝展中心的改造過程中，將“擴籠壯鳥”與就地改造結(jié)合起來，創(chuàng)造出在“不拆不建、保留廠房原貌基礎(chǔ)上，進行創(chuàng)造性的整治改造，引入新興產(chǎn)業(yè)"的成功模式。在原土地使用權(quán)人廠房租賃合約到期之際，南城區(qū)提前與企業(yè)接觸，動員協(xié)調(diào)企業(yè)將生產(chǎn)環(huán)節(jié)搬遷，將研發(fā)中心遷至城區(qū)中心寫字樓，成功騰挪出舊廠房。然后借鑒北京“798”等地的做法，保留原廠房，只對舊廠房重新進行外部裝飾和室內(nèi)改造，打造出一個現(xiàn)代感強烈的文化藝術(shù)創(chuàng)作基地。
我國文化產(chǎn)業(yè)正以新興產(chǎn)業(yè)姿態(tài)呈現(xiàn)出勃勃生機,不少企業(yè)躍躍欲試。我市正在推動“三舊”改造,這不僅是盤活、整合土地資源,也是推動創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個契機。
在“三舊”改造的背景下, 要致力于將文化產(chǎn)業(yè)打造成“支柱產(chǎn)業(yè)”。中山市發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)和推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，決不能為眼前的巨大利益所動搖,堅決忍得住暫時收入的減少,堅持從長遠發(fā)展效益出發(fā),寧愿放慢房地產(chǎn)的發(fā)展也要大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，加快各鎮(zhèn)區(qū)文化產(chǎn)業(yè)基地建設(shè),以文定位,以藝為業(yè),把文化產(chǎn)業(yè)打造成為中山新一輪發(fā)展的增長極。小欖鎮(zhèn)成功的模式值得借鑒推廣。為實現(xiàn)文化對經(jīng)濟發(fā)展和社會各項事業(yè)的推動作用，搞好經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，小欖鎮(zhèn)政府利用原建斌中學舊址進行規(guī)劃改造作為試點，并讓這塊處于小欖中心區(qū)、交通便利，車站、酒店林立的黃金地段建成首期為面積2.5萬平方米的小欖文化藝術(shù)品產(chǎn)業(yè)基地。如今，該基地商鋪近百家，匯集了各地畫家、畫師約200多名。集油畫、國畫、工藝品等專業(yè)生產(chǎn)、批發(fā)、出口、零售及旅游景點于一體的新“景區(qū)”。成為中山“三舊”改造的一個成功案例，有效實現(xiàn)了經(jīng)濟效益和文化效益的雙贏,是“三舊”改造、產(chǎn)業(yè)升級和文化發(fā)展三者成功結(jié)合的生動樣本。
?。ǘ┒?、做精，用創(chuàng)造性思維規(guī)劃“三舊”改造
1．定準。舊城改造主要著眼于定義城市功能布局，舊村莊改造要與社會主義新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合。逐點、逐步準確定位，最終全局一盤棋，服從于形成城市風格特點，提高城市品位這一總體目標。可以建設(shè)生態(tài)示范區(qū)為立足點，形成標識城市風格、品位的標志性區(qū)域。
2．做精。要有決心和氣魄做出精品。能否做到30-50年不落后，為后人改造城市，為后人儲蓄財富。
3．規(guī)劃先行，好字當頭。
抓緊編制完善相關(guān)規(guī)劃，從源頭上管住，使“三舊改造”范圍合理、程序合法、結(jié)果可控。寧缺毋濫，給未來、子孫留足機會。一是一時想不清的項目部急于上，寧可先儲蓄，給科學規(guī)劃留足時間，二是要注意保護歷史、文物、文化，歷史不能再生再造，一定要慎重對待，多尊重專家權(quán)威意見，一時弄不明白，沒有把握的不要妄動。在當前的“三舊”改造工作中，有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)布局等方面，需要有大局和長遠的眼光，盡量避免因為缺乏前瞻性，跟不上時代發(fā)展步伐，形成爛尾或新的“三舊”，又成為明天被改造的對象。
?。ㄈ┕步ā⒐糙A，用多方合力推動“三舊”改造
1．集思廣益，問策于民
集思廣益從來就是很好的決策途徑，對于這樣一個緊迫、繁難的工作更需如此。不但可以匯集全體市民的智慧，更能調(diào)動群眾的參與熱情，因參與而了解、理解，支持，增加動力，減少阻力，實現(xiàn)改造的和諧。為提高問計的效率，可充分利用網(wǎng)絡途徑。問計內(nèi)容可以包括：公示改造對象，讓市民對改造對象是否適宜、合規(guī)，改造目標如何定位，科學的改造方案等。
2．政府主導，市場運作
“三舊”改造是一項復雜的社會系統(tǒng)工程，需要動員各方力量共同參與。政府是“三舊”改造的責任主體，應切實加強在規(guī)劃，計劃等方面的統(tǒng)籌引導，統(tǒng)一組織，加強監(jiān)管，嚴格執(zhí)法，確保“三舊”改造計劃的順利實施。要堅持市場運作，多方共贏的方針，積極用足用好政策，在市的權(quán)限范圍內(nèi)實行稅費減免和返還優(yōu)惠政策，營造富有吸引力的經(jīng)濟條件和政策環(huán)境。要拓寬融資渠道，以土地有形市場為平臺，通過競爭性招投標方式出售拆遷經(jīng)營權(quán)，由中標的第三方進行拆遷、安置、經(jīng)營等工作，拆遷的補償價格由第三方的投資商或者開發(fā)商直接與被拆遷戶談判，補償費用不再由政府決定，補償標準參照周邊房屋價格來確定。要積極探索選擇有社會責任、有品牌、有實力、有經(jīng)驗的開發(fā)企業(yè)參與“三舊” 改造項目。要建立公平、合理的利益補償、分配和平衡制度，激勵原用地主體參與改造，在符合政策法規(guī)的前提下，允許“三舊”改造項目的原用地主體采取合作、合資等方式自主實施改造。
3．協(xié)調(diào)各方利益，確保共建共贏
盤活存量建設(shè)用地，優(yōu)化土地利用布局，促進節(jié)約集約用地，在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農(nóng)田面積和建設(shè)用地總規(guī)模的前提下，拓寬發(fā)展用地空間，提高土地利用水平，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快城鄉(xiāng)建設(shè)，優(yōu)化人居環(huán)境，完善城市功能，提升城市品位。當前有部門間不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，比如對鎮(zhèn)區(qū)上送的三舊申報，規(guī)劃部門說行，國土部門說不行。另外，優(yōu)惠政策主要讓鎮(zhèn)區(qū)來制定也不太合適，鎮(zhèn)區(qū)之間容易出現(xiàn)不平衡，還是由市政府主導比較好。市政府的實施細則也應盡快出臺。要落實責任，形成合力。各職能部門要各司其職，各負其責，齊心協(xié)力搞好改造工作。
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